兵庫県宝塚市の一戸建て・木造住宅・注文住宅・ECO(エコ)住宅の新築・リフォーム・耐震診断・CM分離発注方式が得意な設計事務所です

【CM分離発注方式(オープンシステム)とは?】


CM分離発注法式(オープンシステム)とは、新築はもちろん、リフォームにおいて従来のようなハウスメーカーさんや工務店さん、リフォーム会社さんなどの『一括請負業会社』に依頼するのではなく、施主さんが直接『専門工事会社』と契約・発注を行って建築を行う方式です。
私たち設計事務所が施主さまとの契約の元、設計・監理を行いながら、施主さまにとって良きパートナーとしてサポートする仕組みの事です。中間マージンをカットし『価格の透明化』・『工事の透明化』を行い、コストダウンが可能な発注方法です。


【CM分離発注方式(オープンシステム)についてのQ&A
Q:専門工事業者さんから提出された見積書が適正価格かどうかの判断は施主が行うのですか?
A:いいえ。適正価格かどうかの判断は工藤住環境設計室がおこないます。その後、工藤住環境設計室が立会いの元、施主さまと専門工事業者さんが請負い契約を結びます。
 
Q:ウェブサイトで、専門工事業者さんと設計事務所が癒着している事があるとの書き込みが御座いましたが、大丈夫でしょうか?
A:工藤住環境設計室が所属するイエヒトでは、バックマージンなどを業者さんから貰った場合、除名処分となります。また、バックマージンを渡す様な業者さんは工藤住環境設計室のまわりにはいません。
 
Q:CM分離発注方式(オープンシステム)での契約形態では瑕疵担保履行法が定める10年保証を得ることが出来ないのでしょうか?
A:CM分離発注(オープンシステム)にて建てた建物であっても、問題なく住宅瑕疵担保履行法による10年保証となります。
 
Q:CM分離発注方式(オープンシステム)の現場では、工程管理も施主が行う事になるのでしょうか?
A:いいえ。工藤住環境設計室が作成した工程表の元、各専門工事業者さまが円滑に工事を進めていきます。また、工藤住環境設計室、専門工事業者さん、施主さまによって構成されたメーリングにより、工事の進捗が全て分かる仕組みとなっております。
 
Q:設計事務所が薦める分離発注では現場管理者が不在となり、何か問題がおきれば施主の責任となるのでしょうか?
A:いいえ。問題が起きた時はその問題を起こした者の責任となります。工藤住環境設計室が問題解決に努めます。
 
一部のウェブサイトではCM分離発注方式(オープンシステム)について批判的な書き込みや記事が御座います。
工藤住環境設計室が行うCM分離発注方式(オープンシステム)とは違う、独自で分離発注方式をおこない失敗された例の事だと思います。
実際に、私が所属するイエヒトのオープンシステムを行う設計事務所は全国に約200社御座います。
その中で、トラブルになったケースはごくわずかです。
工藤住環境設計室は設計事務所を立ち上げて約11年、このオープンシステムを採用して約4年です。この4年間で約20件の新築・改修をオープンシステムにて設計・監理・CMマネージメント業務を行ってきましたが、引き渡し後に施主さまとトラブルになった事は御座いません。

 【CM分離発注方式(オープンシステム)の補償について】
 
CM分離発注法式(オープンシステム)で建物を建てる場合、工事中~完成、引き渡し~10年間、充実した補償がございます。
補償パンフレット.pdf


【CM分離発注方式(オープンシステム)のメリット】
 
CM分離発注法式(オープンシステム)を採用した建物のメリットはコストを抑える事だけではございません。
私が今までにこの方法にて家づくりを行ってきた中で感じたメリットが御座います。
それは『施主さまも家づくりに参加し、一緒に家を造りあげる楽しみ』です。
施主さまが選んだ建材を自ら購入し、工事現場に支給する事などは家づくりに参加し、一緒に造りあげるといった気持ちとなります。
また、メーリングリストにより現場の進捗状況を毎日確認する事が出来、各専門工事業者さんへ直接、感謝の気持ちを伝える事も出来ます。
施主さまと職人さんの距離が近くなる家づくりの方法だと考えています。


【住まわれてからのリフォームにもCM分離発注(オープンシステム)】
 
通常、家づくりを工務店さんやハウスメーカーさんに依頼した場合、住まわれた後のリフォームなどは、元の依頼先に行う事が多いです。
CM分離発注(オープンシステム)によって家づくりを行った場合、その後の屋根・外壁改修やシステムキッチン・ユニットバスの交換、生活スタイルの変化による間取りの変更などの改修工事も、CM分離発注(オープンシステム)にて行う事が出来ます。
お家は新築した時の費用だけでは無く、その先の改修工事の費用も考えておく必要が御座います。


【CM分離発注方式(オープンシステム)の場合、工期が短縮出来る?】
 

工藤住環境設計室では従来の一括発注法式による家造りと、CM分離発注方式(オープンシステム)による家づくり、2つの方法にて家づくりを行ってきました。

それぞれの発注方式において同規模程度の建物を比べた場合、CM分離発注方式を採用した建物の方が、工期が短縮出来る傾向が御座います。
CM分離発注方式の場合、手抜きを行っている訳では御座いません。養生期間を取らないといけない工事には、しっかりと工事期間を確保して行ってるのに・・・。何故でしょう?
従来の一括発注方式の場合、設計者である工藤住環境設計室と、工務店さんの監督さんと打ち合わせを行い、その内容を実際に工事を行う各専門工事業者さんへ伝えます。CM分離発注方式の場合、設計者→専門工事業者さんへ直接伝える事が出来ます。
伝達ミスも少なく、シンプルで合理的なこの伝達方法が工期短縮につながっていると考えています。
 
 


 【CM分離発注方式(オープンシステム)の生みの親】
 
㈱イエヒトの代表、山中省吾氏のメールマガジンのバックナンバーはこちらです。CM分離発注方式(オープンシステム)について、詳しく解説されています!
イエヒトメールマガジン


【家造りのコストについて】
 
新築の住宅設計に関する設計監理料の料率です。通常、設計監理料は建設費に対する割合で評価されますが、この方法ですと建設費が上がれば上がる程、設計料も上がる訳で、積極的にコストを抑えた家づくりに取り組む事が出来ません。 その矛盾を解消する為、床面積に対する料率を採用しています。
 
※条件:木造軸組工法。二階建て。床面積の過半が住宅であるもの。
 
設計・監理費用(消費税・申請手数料は別途)
床面積:100㎡未満 2,000,000円
床面積:100㎡~200㎡未満 2,000,000円 + 100㎡を超える床面積(㎡) x 12,000円
床面積:200㎡以上 3,000,000円 + 200㎡を超える床面積(㎡) x  7,000円
 
申請手数料は木造2階建ての場合、7万円程度です。
 
長期優良住宅・低炭素住宅認定に伴う申請業務は1件200,000円とします。この費用には構造計算(許容応力度計算)費用を含みます。
 
CM分離発注方式の場合、上記設計・監理費用の他に、CMマネージメント費用が必要です。
CMマネージメント費用=設計・監理費用と同額です。
例えば100m2の住宅の場合、設計・監理費用200万円+CMマネージメント費用200万円=400万円(税別)となります。
 
※リフォームなどの場合、個別にお見積りをさせて頂きます。
 
 
新築住宅(100m2以内)の場合、設計・監理・CMマネージメント費用で400万円(税別)頂いております。この費用だけを見れば高い金額と感じられると思います。しかし、家づくり全体の費用を集計した時には、コストを抑える事が出来たと実感して頂けると思います。


動画にてCM分離発注方式(オープンシステム)の解説を行っております。