高品質な注文住宅をコストダウンしながら造る分離発注のご紹介


【CM分離発注方式(オープンシステム)とは?】


CM分離発注法式(オープンシステム)とは、新築はもちろん、リフォームにおいて従来のようなハウスメーカーさんや工務店さん、リフォーム会社さんなどの『一括請負業会社』に依頼するのではなく、施主さんが直接『専門工事会社』と契約・発注を行って建築を行う方式です。
私たち設計事務所が施主さまとの契約の元、設計・監理を行いながら、施主さまにとって良きパートナーとしてサポートする仕組みの事です。中間マージンをカットし『価格の透明化』・『工事の透明化』を行い、コストダウンが可能な発注方法です。施主支給も積極的に採用し、コストダウンに取り組んでいます。
もちろん、施工は工務店・ゼネコンが一括して請負い、設計・監理を工藤住環境設計室にて行う方式も対応可能です。


【CM分離発注方式(オープンシステム)についてのQ&A
Q:専門工事業者さんから提出された見積書が適正価格かどうかの判断は施主が行うのですか?
A:いいえ。適正価格かどうかの判断は工藤住環境設計室がおこないます。その後、工藤住環境設計室が立会いの元、施主さまと専門工事業者さんが請負い契約を結びます。
 
Q:ウェブサイトで、専門工事業者さんと設計事務所が癒着している事があるとの書き込みが御座いましたが、大丈夫でしょうか?
A:工藤住環境設計室が所属するイエヒトでは、バックマージンなどを業者さんから貰った場合、除名処分となります。また、バックマージンを渡す様な業者さんは工藤住環境設計室のまわりにはいません。
 
Q:CM分離発注方式(オープンシステム)での契約形態では瑕疵担保履行法が定める10年保証を得ることが出来ないのでしょうか?
A:CM分離発注(オープンシステム)にて建てた建物であっても、問題なく住宅瑕疵担保履行法による10年保証となります。
 
Q:CM分離発注方式(オープンシステム)の現場では、工程管理も施主が行う事になるのでしょうか?
A:いいえ。工藤住環境設計室が作成した工程表の元、各専門工事業者さまが円滑に工事を進めていきます。また、工藤住環境設計室、専門工事業者さん、施主さまによって構成されたメーリングにより、工事の進捗が全て分かる仕組みとなっております。
 
Q:設計事務所が薦める分離発注では現場管理者が不在となり、何か問題がおきれば施主の責任となるのでしょうか?
A:いいえ。問題が起きた時はその問題を起こした者の責任となります。工藤住環境設計室が問題解決に努めます。
 
一部のウェブサイトではCM分離発注方式(オープンシステム)について批判的な書き込みや記事が御座います。
工藤住環境設計室が行うCM分離発注方式(オープンシステム)とは違う、独自で分離発注方式をおこない失敗された例の事だと思います。
実際に、私が所属するイエヒトのオープンシステムを行う設計事務所は全国に約200社御座います。
その中で、トラブルになったケースはごくわずかです。
工藤住環境設計室は設計事務所を立ち上げて約12年、このオープンシステムを採用して約5年です。この5年間で約25件の新築・改修をオープンシステムにて設計・監理・CMマネージメント業務を行ってきましたが、引き渡し後に施主さまとトラブルになった事は御座いません。

 【CM分離発注方式(オープンシステム)について記載があるサイトついて】
 

以前、弊社に設計・監理・CM分離発注マネジメントのご依頼を頂いたお客様から、契約前に実際にあるサイトにて下記の記載があるが、実際には如何でしょうか?とご質問が御座いました。その時のサイトに記載された内容についての返答です。
黒字:サイトの文章。 青字:工藤住環境設計室のコメントです。
 
設計事務所がすすめる分離発注では工事は安くなりません。
設計事務所は分離発注のメリットは、請負工務店を介さないことから元請工務店の利益分が安くなることを強調します。
工藤)その通りです。
本当ではありません。
工藤)?
設計事務所がすすめる分離発注は設計事務所が付き合いのある業者を紹介して、その業者に直接建築主(施主)に見積を提出させて工事金額を取り決めます。
工藤)その通りです。施主さまの知り合いに業者さまが居られる場合は、その方に見積り参加して頂く事も可能です。
業者が提出する見積額が適正価格であるか否かを判断するのは建築主(施主)になります
工藤)いいえ。適正価格かどうかの判断は設計事務所が行います。知識の無い設計事務所に依頼すると工事価格が膨らんでしまいます。
建築主(施主)はその判断ができません。
工藤)建築のプロでは無いので当然の事だと思います。
建築主(施主)が判断できない事から適正ではない見積額を提示されていることがよくあります。
工藤)私共設計事務所のチェックが入る見積りに、適正で無い見積りを出す業者さんは居ません。
ましてや設計事務所と業者が癒着していることもよくあります。
工藤)私が所属するイエヒトでは、バックマージンなどを業者さんから貰った場合、除名処分となります。(添付マンガ資料をご参照下さい)また、バックマージンを渡す様な業者さんは私の周りには居ません。
工藤)工藤住環境設計室では工務店一括発注による建築方式も採用しております。昨年、施主さまの意向にて弊社が設計・監理を行い、工務店が施工を行う一括発注方式で進めていたのですが、予算が合わず分離発注方式にて見積りを集計した現場が御座います。結果として分離発注の方がコストを抑える事が出来、分離発注方式にて建築致しました。
 
設計事務所がすすめる分離発注にはリスクが伴います。
設計事務所がすすめる分離発注での契約形態では瑕疵担保履行法が定める10年保証を得ることができません。
工藤)何を根拠に書かれているのかは解りませんが、分離発注にて建てた建物であっても住宅瑕疵担保履行法による10年保証となります。(添付保証資料をご参照下さい)
設計事務所がすすめる分離発注では現場管理者が不在となります。
工藤)現場管理者はそれぞれの元請け業者さん(専門工事業者さん)となります。
現場管理責任は建築主(施主)が負うこととなります。
工藤)現場管理責任? 何かトラブルが起きた場合は各業者さんの責任となります。
建築主(施主)は現場管理ができませんので業者が勝手に工事を行うこととなります。
工藤)業者が勝手に工事? 私共、設計事務所が作成した工程表・工事に関する取決めに添って工事を進めて行きます。(添付取決め資料をご参照下さい)
設計事務所は工事監理責任を負うのであり現場管理責任は負いません。
工藤)工藤住環境設計室は請負い契約を締結していませんので、工事に関する責務は負いません。各専門工事業者さまが全て元請けとなり請負契約の元、責任をもって工事を行います。
設計事務所は現場管理責任を負いません。
工藤)工藤住環境設計室は請負い契約を締結していませんので、工事に関する責務は負いません。各専門工事業者さまが全て元請けとなり請負契約の元、責任をもって工事を行います。
結果として設計事務所は工事監理責任の的確な履行ができません。
工藤)いいえ。明確に業務の区分が出来る為、設計事務所は監理者として業務を遂行致します。また、一括発注の工務店が請負を行った場合、監理者が不在のことが殆んどです。建築基準法では、設計図面通りに施工出来ているか確認をする監理者を選定し、その者が監理する様に法律で定められています。建築士不在の工務店などは、外注の設計事務所に監理者として建築士の名義を借り申請を行っているところも御座います。また、各工事の項目に添った工事監理報告書を作成する工務店はいないと思います。
履行できないと言うより履行しないと言う方が良いでしょう。
工藤)省略
 
設計事務所がすすめる分離発注の問題点を整理します。
建築主(施主)に工事見積金額の判断を求められても判断はできません。
瑕疵担保履行法が定める10年保証が得られません。
現場管理責任を建築主(施主)が負うこととなり、現場管理者不在の工事運営となり現場運営が上手く行きません。
現場管理が上手く行かない為、工事監理も上手く行きません。
工藤)上記をご参照下さい。
 
設計事務所がすすめる分離発注で工事を行う場合の注意点。
①のリスクを回避する為に複数業者から相見積もりを取ることが必要です。
工藤)バランスを見ながら相見積もりを取ります。相見積もりをしない方がコストが下がる場合も御座います。また、コストだけでは無く技術力の判断も重要です。
②のリスクを回避する為に保証を担保する保険加入が必要です。
工藤)問題無く加入出来ます。
③のリスクを回避する為に別途現場管理者の専任が必要です。
工藤)分離発注は施主さまと契約を結び、施主さまから報酬を頂く方式です。工務店の下請けでは無い各専門工事業者さまが、施主さまの方を向いて責任を持って工事する為、工藤住環境設計室の現場では別途工事管理者は必要御座いません。
④のリスクを回避する為に建築士法が定める義務を設計事務所に履行させることが必要です。
工藤)問題無く監理を行います。
 
CM分離発注方式については、一部のウェブでは批判的な書き込みや記事が御座いますが、私共が行うCM分離発注方式(オープンシステム)とは違う、独自で分離発注方式を行い失敗された例の事だと思います。
実際に、私が所属するイエヒトのオープンシステムを行う設計事務所は全国に約200社御座います。
その中で、トラブルになったケースはごくわずかだと聞いています。


 【CM分離発注方式(オープンシステム)の補償について】
 
CM分離発注法式(オープンシステム)で建物を建てる場合、工事中~完成、引き渡し~10年間、充実した補償がございます。
補償パンフレット.pdf


【CM分離発注方式(オープンシステム)のメリット】
 
CM分離発注法式(オープンシステム)を採用した建物のメリットはコストを抑える事だけではございません。
私が今までにこの方法にて家づくりを行ってきた中で感じたメリットが御座います。
それは『施主さまも家づくりに参加し、一緒に家を造りあげる楽しみ』です。
施主さまが選んだ建材を自ら購入し、工事現場に支給する事などは家づくりに参加し、一緒に造りあげるといった気持ちとなります。
また、メーリングリストにより現場の進捗状況を毎日確認する事が出来、各専門工事業者さんへ直接、感謝の気持ちを伝える事も出来ます。
施主さまと職人さんの距離が近くなる家づくりの方法だと考えています。


【住まわれてからのリフォームにもCM分離発注(オープンシステム)】
 
通常、家づくりを工務店さんやハウスメーカーさんに依頼した場合、住まわれた後のリフォームなどは、元の依頼先に行う事が多いです。
CM分離発注(オープンシステム)によって家づくりを行った場合、その後の屋根・外壁改修やシステムキッチン・ユニットバスの交換、生活スタイルの変化による間取りの変更などの改修工事も、CM分離発注(オープンシステム)にて行う事が出来ます。
お家は新築した時の費用だけでは無く、その先の改修工事の費用も考えておく必要が御座います。


【CM分離発注方式(オープンシステム)の場合、工期が短縮出来る?】
 

工藤住環境設計室では従来の一括発注法式による家造りと、CM分離発注方式(オープンシステム)による家づくり、2つの方法にて家づくりを行ってきました。

それぞれの発注方式において同規模程度の建物を比べた場合、CM分離発注方式を採用した建物の方が、工期が短縮出来る傾向が御座います。
CM分離発注方式の場合、手抜きを行っている訳では御座いません。養生期間を取らないといけない工事には、しっかりと工事期間を確保して行ってるのに・・・。何故でしょう?
従来の一括発注方式の場合、設計者である工藤住環境設計室と、工務店さんの監督さんと打ち合わせを行い、その内容を実際に工事を行う各専門工事業者さんへ伝えます。CM分離発注方式の場合、設計者→専門工事業者さんへ直接伝える事が出来ます。
伝達ミスも少なく、シンプルで合理的なこの伝達方法が工期短縮につながっていると考えています。
 
 


 【CM分離発注方式(オープンシステム)の生みの親】
 
㈱イエヒトの代表、山中省吾氏のメールマガジンのバックナンバーはこちらです。CM分離発注方式(オープンシステム)について、詳しく解説されています!
イエヒトメールマガジン


【設計監理・分離発注マネージメント費用について】
 
新築の住宅設計に関する設計監理料の料率です。通常、設計監理料は建設費に対する割合で評価されますが、この方法ですと建設費が上がれば上がる程、設計料も上がる訳で、積極的にコストを抑えた家づくりに取り組む事が出来ません。 その矛盾を解消する為、床面積に対する料率を採用しています。
 
※条件:木造軸組工法。二階建て。床面積の過半が住宅であるもの。
 
設計・監理費用(消費税・申請手数料は別途)
床面積:100㎡未満 2,000,000円
床面積:100㎡~200㎡未満 2,000,000円 + 100㎡を超える床面積(㎡) x 12,000円
床面積:200㎡以上 3,000,000円 + 200㎡を超える床面積(㎡) x  7,000円
 
申請手数料は木造2階建ての場合、7万円程度です。
 
長期優良住宅・低炭素住宅認定に伴う申請業務は1件200,000円とします。この費用には構造計算(許容応力度計算)費用を含みます。
 
CM分離発注方式の場合、上記設計・監理費用の他に、CMマネージメント費用が必要です。
CMマネージメント費用=設計・監理費用と同額です。
例えば100m2の住宅の場合、設計・監理費用200万円+CMマネージメント費用200万円=400万円(税別)となります。
 
※リフォームなどの場合、個別にお見積りをさせて頂きます。外構工事や造作家具工事の設計・監理については、別途費用を頂戴しております。
 
 
新築住宅(100m2以内)の場合、設計・監理・CMマネージメント費用で400万円(税別)頂いております。この費用だけを見れば高い金額と感じられると思います。しかし、家づくり全体の費用を集計した時には、コストを抑える事が出来たと実感して頂けると思います。


動画にてCM分離発注方式(オープンシステム)の解説を行っております。